การสอบไล่ภาค 1 ปีการศึกษา 2561
ข้อสอบกระบวนวิชา LAW 2001 กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยทรัพย์
คําแนะนํา ข้อสอบเป็นอัตนัยล้วน มี 4 ข้อ
ข้อ 1. จงอธิบายข้อยกเว้นหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง พร้อมยกตัวอย่างประกอบ
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1299 วรรคสอง “ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน ไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน และโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว”
ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสองนั้น ได้กําหนดไว้ว่า ถ้าผู้ใดได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือ ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมจะต้องจดทะเบียนการได้มา และเมื่อผู้ได้มา ซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมนั้นได้ดําเนินการ จดทะเบียนแล้วย่อมสามารถเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ และสามารถยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกได้ แม้ว่า บุคคลภายนอกนั้นจะได้สิทธิ์มาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วก็ตาม
แต่ถ้าหากผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่น นอกจากนิติกรรมนั้นไม่ได้จดทะเบียนการได้มา ย่อมเป็นการยากที่บุคคลภายนอกจะล่วงรู้ถึงสิทธิของผู้ได้มานั้น ดังนั้น ถ้าบุคคลภายนอกเป็นผู้ได้สิทธิ์มาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต แม้ว่า บุคคลภายนอกนั้นจะได้สิทธินั้นมาจากบุคคลซึ่งไม่มีสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น บุคคลภายนอกย่อมได้รับความคุ้มครอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง กล่าวคือ ผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมที่ยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มานั้นจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมา ดังกล่าวไม่ได้ ซึ่งถือเป็นข้อยกเว้นของหลักที่ว่า “ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน”
ตัวอย่าง นายเอกได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของนายโทโดยการครอบครองปรปักษ์ ซึ่งถือว่าเป็นการได้มา ซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม แต่นายเอกผู้ได้มานั้นยังไม่ได้ดําเนินการจดทะเบียนการได้มาแต่อย่างใด ต่อมานายโทได้ขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่นายตรี เช่นนี้ โดยหลักแล้วเมื่อนายโทไม่มีกรรมสิทธิ์ ในที่ดินแปลงนั้น นายตรีผู้รับโอนย่อมไม่ได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์นั้นด้วย ตามหลักที่ว่าผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน แต่อย่างไรก็ดี ถ้าหากนายตรีซึ่งเป็นบุคคลภายนอกเป็นผู้ได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้โดยเสียค่าตอบแทน และโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว แม้ว่านายโทผู้โอนจะไม่ใช่เจ้าของที่ดินแปลงนี้ซึ่งไม่มีสิทธิ โอนขายที่ดินนั้นให้แก่นายตรี แต่นายตรีจะได้รับการคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง กล่าวคือ นายตรี ย่อมมีสิทธิในที่ดินแปลงนี้ดีกว่านายเอก ซึ่งเป็นไปตามข้อยกเว้นของหลักที่ว่าผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน
ข้อ 2. นายเรืองเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งมีเขตที่ดินติดต่อกับที่ดินของนายโรจน์ หลังจากนายเรืองสร้างรั้วกําแพงเสร็จเรียบร้อยแล้วโดยเข้าใจว่าเป็นการสร้างในเขตที่ดินของตน แต่ขณะที่ผู้รับเหมา ลงมือเทคานคอนกรีตเพื่อสร้างบ้านในที่ดินนั้น นายโรจน์ขอให้เจ้าพนักงานรังวัดที่ดินมาทําการ รังวัดเพื่อสอบเขตที่ดิน ปรากฏว่ารั้วกําแพงส่วนหนึ่งและตัวบ้านทั้งหลังที่กําลังก่อสร้างอยู่ในที่ดิน ของนายโรจน์ นายโรจน์จึงห้ามไม่ให้นายเรืองก่อสร้างบ้านต่อไป แต่นายเรืองบอกให้ผู้รับเหมา ก่อสร้างบ้านต่อไปจนแล้วเสร็จ ดังนี้ ถ้านายโรจน์ต้องการให้นายเรืองรื้อถอนบ้านและรั้วกําแพง ส่วนที่รุกล้ําเข้าไปในที่ดินของตน ให้วินิจฉัยว่า นายเรืองต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวหรือไม่
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1311 “บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นต้องทํา ที่ดินให้เป็นไปตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของ เว้นแต่เจ้าของจะเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่ ในกรณีเช่นนี้ เจ้าของที่ดิน ต้องใช้ราคาโรงเรือนหรือใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้น แล้วแต่จะเลือก”
มาตรา 1312 วรรคหนึ่ง “บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่า บุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิ เป็นภาระจํายอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียน เสียก็ได้”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ แยกวินิจฉัยได้ดังนี้
1 กรณีของรั้วกําแพง การที่นายเรืองได้สร้างรั้วกําแพงโดยมีส่วนหนึ่งอยู่ในที่ดินของนายโรจน์นั้น แม้นายเรืองจะได้กระทําโดยสุจริต เพราะเข้าใจว่าเป็นการสร้างในเขตที่ดินของตนก็ตาม แต่เมื่อรั้วกําแพงนั้น ไม่ใช่โรงเรือนหรือส่วนควบของโรงเรียน กรณีจึงไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 1312 วรรคหนึ่ง ดังนั้น นายเรือง จึงต้องรื้อถอนรัวกําแพงส่วนที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนายโรจน์ และไม่มีสิทธิเรียกร้องใด ๆ จากนายโรจน์
2 กรณีของบ้าน แม้ในขณะที่มีการลงมือก่อสร้างบ้านนั้น นายเรืองจะเข้าใจว่าเป็นการสร้างในเขตที่ดินของตนก็ตาม แต่เมื่อนายโรจน์ได้ให้เจ้าพนักงานรังวัดที่ดินมาทําการรังวัดเพื่อสอบเขตที่ดิน และปรากฏว่าตัวบ้านที่กําลังก่อสร้างอยู่ในที่ดินของนายโรจน์ทั้งหลัง นายโรจน์จึงห้ามไม่ให้นายเรืองก่อสร้างบ้านต่อไป แต่นายเรืองยังบอกให้ผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านต่อไปจนแล้วเสร็จ กรณีนี้จึงถือได้ว่าเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดิน ของผู้อื่นโดยไม่สุจริตตามมาตรา 1311 เพราะถ้าเป็นการกระทําโดยสุจริตนั้น จะต้องสุจริตตั้งแต่ก่อนลงมือ ก่อสร้าง ขณะก่อสร้างจนถึงการก่อสร้างเสร็จแล้ว จึงมารู้ในภายหลังว่าเป็นการก่อสร้างในที่ดินของผู้อื่น ดังนั้น นายเรืองจึงต้องรื้อถอนบ้านดังกล่าวออกไปจากที่ดินของนายโรจน์ และทําที่ดินให้เป็นไปตามเดิมแล้วส่งคืน ให้นายโรจน์ หรือนายโรจน์จะเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่คือรับเอาบ้านไว้ แต่นายโรจน์ต้องใช้ราคาบ้านหรือ ใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มเพราะการสร้างบ้านนั้น แล้วแต่จะเลือก
สรุป
นายเรื่องต้องรื้อถอนรั้วกําแพงส่วนที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของนายโรจน์ และต้องรื้อถอนบ้าน ดังกล่าวออกไปจากที่ดินของนายโรจน์ และทําที่ดินให้เป็นไปตามเดิมแล้วส่งคืนให้นายโรจน์
ข้อ 3. หมูครอบครองทําไร่ข้าวโพดอยู่ในที่ดินมีโฉนดของแมว โดยบอกกับชาวบ้านที่อาศัยอยู่แถวนั้นว่าเป็นที่ดินของตน หลังจากครอบครองติดต่อกันได้ 5 ปี แมวเพิ่งรู้ว่าหมูเข้ามาทําไร่ในที่ดินของแมว แมวจึงมาพูดด่าว่าขับไล่หมูให้ย้ายออกจากที่ดินของตน แมวมาเตือนหมูอีก 2 ครั้ง แต่หมูกลับเฉย ในที่สุดหมูโอนการครอบครองที่ดินให้ไก่เข้าไปอยู่แทน ไก่ครอบครองที่ดินของแมวต่อจากหมูได้ อีก 6 ปี แมวก็ถึงแก่ความตาย นกบุตรของแมวจดทะเบียนรับมรดกที่ดินที่ถูกครอบครองปรปักษ์ มาเป็นของตน และนกฟ้องขับไล่ไก่ออกจากที่ดินดังกล่าว ให้วินิจฉัยว่า นกมีสิทธิฟ้องขับไล่ไก่ได้หรือไม่ และระหว่างนกกับไก่ผู้ใดมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดีกว่ากัน จงอธิบาย
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1382 “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครอง ติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”
มาตรา 1385 “ถ้าโอนการครอบครองแก่กัน ผู้รับโอนจะนับเวลาซึ่งผู้โอนครอบครองอยู่ก่อนนั้น รวมเข้ากับเวลาครอบครองของตนก็ได้ ถ้าผู้รับโอนนับรวมเช่นนั้น และถ้ามีข้อบกพร่องในระหว่างครอบครอง ของผู้โอนไซร้ ท่านว่าข้อบกพร่องนั้นอาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้รับโอนได้”
วินิจฉัย
โดยหลักแล้วการได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 จะต้องประกอบด้วยหลักเกณฑ์ดังนี้
1 เป็นทรัพย์สินของผู้อื่นโดยผู้อื่นมีกรรมสิทธิ์
2 ได้ครอบครองโดยความสงบ
3 ครอบครองโดยเปิดเผย
4 ครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ
5 ครอบครองติดต่อกันมาเป็นเวลา 10 ปี
กรณีตามอุทาหรณ์
การที่หมูครอบครองทําไร่ข้าวโพดอยู่ในที่ดินมีโฉนดของแมว โดยบอกกับชาวบ้านที่อาศัยอยู่แถวนั้นว่าเป็นที่ดินของตน แสดงว่าหมูมีเจตนาที่จะเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนี้แล้ว และหลังจาก หมูได้ครอบครองติดต่อกันได้ 5 ปี การที่แมวซึ่งเพิ่งมารู้ว่าหมูได้เข้ามาทําไร่ในที่ดินของแมว แมวจึงมาพูดด่าว่า ขับไล่หมูให้หมูย้ายออกไปจากที่ดินของตน และแมวได้มาเตือนหมูอีก 2 ครั้ง แต่หมูกลับเฉยนั้น เพียงแค่การ โต้เถียงกันดังกล่าวไม่ถือว่าทําให้การครอบครองของหมูเป็นการครอบครองโดยไม่สงบ ดังนั้น การครอบครอง ที่ดินของหมูจึงถือว่าเป็นการครอบครองโดยสงบ โดยเปิดเผย และมีเจตนาเป็นเจ้าของ
ต่อมาเมื่อหมูได้โอนการครอบครองที่ดินแปลงนี้ให้ไก่เข้าไปอยู่แทน และไก่ได้เข้าครอบครองที่ดิน ของแมวต่อจากหมูได้อีก 6 ปี ซึ่งเมื่อนับรวมการครอบครองของหมูและไก่เข้าด้วยกันแล้ว จึงเป็นกรณีที่ไก่ได้ ครอบครองที่ดินแปลงนี้ของแมวโดยสงบ โดยเปิดเผย และโดยมีเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลาเกิน กว่า 10 ปีแล้ว ไก่จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 ประกอบมาตรา 1385 และเมื่อแมวถึงแก่ความตาย นกซึ่งเป็นบุตรของแมวได้จดทะเบียนรับมรดกที่ดินแปลงนี้มาเป็นของตน นกก็ย่อมไม่มีสิทธิ์ดีกว่าแมว ดังนั้น ระหว่างนกกับไก่จึงถือว่าไก่มีกรรมสิทธิ์ดีกว่านก และนกไม่มีสิทธิ์ฟ้องขับไล่ไก่
สรุป
ไก่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงนี้ดีกว่านก และนกไม่มีสิทธิ์ฟ้องขับไล่ไก่
ข้อ 4. นายลําไยได้รับอนุญาตจากนายลิ้นจี่ให้ใช้รถยนต์สัญจรไปมาผ่านบนที่ดินของนายลิ้นจี่ได้อย่างภาระจํายอมในลักษณะทางซึ่งกว้าง 4 เมตร ในเวลาใดก็ได้ โดยทั้งคู่ได้ไปจดทะเบียนสิทธิเป็น ภาระจํายอมแล้ว เมื่อนายลําไยใช้ทางไปสักระยะหนึ่ง นายลิ้นจี่กลับสร้างบ้านเบียดทางจนรถยนต์ ผ่านเข้าออกไม่ได้มา 15 – 16 ปีแล้ว คงใช้แต่เป็นทางที่นายลําไยเดินผ่านเข้าออก ดังนี้ ภาระจํายอมบนที่ดินของนายลิ้นจี่สิ้นสุดลงหรือไม่ เพราะเหตุใด
ธงคําตอบ
หลักกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1387 “อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจํายอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับ กรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น”
มาตรา 1399 “ภาระจํายอมนั้น ถ้ามิได้ใช้สิบปี ท่านว่าย่อมสิ้นไป”
วินิจฉัย
กรณีตามอุทาหรณ์ การที่นายลําไยได้รับอนุญาตจากนายลิ้นจี่ให้ใช้รถยนต์สัญจรไปมาผ่านบนที่ดิน ของนายลิ้นจี่ได้อย่างภาระจํายอมในลักษณะทางซึ่งกว้าง 4 เมตร ในเวลาใดก็ได้ โดยทั้งคู่ได้ไปจดทะเบียนสิทธิ เป็นภาระจํายอมแล้วนั้น ถือเป็นภาระจํายอมตามมาตรา 1387 เพราะเป็นกรณีที่ที่ดินของนายลิ้นจี่ต้องตกอยู่ใน ภาระจํายอมอันเป็นเหตุให้นายลิ้นจี่ต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้น การใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นคือที่ดินของนายลําไย และการได้ภาระจํายอมของนายลําไยโดยการใช้รถยนต์สัญจรไปมาผ่านที่ดินของนายลิ้นจี่นั้น ย่อมหมายความรวมถึง การใช้เป็นทางเดินเพื่อสัญจรตามปกติด้วย (เทียบเคียงคําพิพากษาฎีกาที่ 3551/2543)
และตามมาตรา 1399 ได้กําหนดไว้ว่า ภาระจํายอมนั้น ถ้าไม่ได้ใช้นานถึง 10 ปี ย่อมระงับสิ้นไป ซึ่งคําว่าไม่ได้ใช้นี้หมายถึงไม่ได้ใช้ทั้งหมดทุกส่วนด้วย ถ้าเป็นกรณีที่ยังคงมีการใช้บางส่วน ภาระจํายอมในส่วน ที่ยังคงใช้นั้นย่อมไม่ระงับสิ้นไป (เทียบเคียงคําพิพากษาฎีกาที่ 178/2506) ดังนั้น การที่นายลําไยได้ใช้ทางไปได้ สักระยะหนึ่ง นายลิ้นจี่ได้สร้างบ้านเบียดทางรถยนต์ผ่านเข้าออกไม่ได้มา 15 – 16 ปีแล้ว คงใช้แต่เป็นทางที่ นายลําไยเดินเข้าออกนั้น ภาระจํายอมบนที่ดินของนายลิ้นจี่ในส่วนที่เป็นทางรถยนต์ผ่านเข้าออกย่อมสิ้นสุดลง ตามมาตรา 1399 แต่ในส่วนที่ใช้เป็นทางคนเดินย่อมไม่ระงับสิ้นไป
สรุป
ภาระจํายอมบนที่ดินของนายลิ้นจี่ในส่วนที่ใช้เป็นทางรถยนต์ผ่านเข้าออกย่อมสิ้นสุดลง คงเหลือแต่ในส่วนที่ใช้เป็นทางคนเดินที่ไม่ระงับสิ้นไป
